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目
录
某生态休闲山庄建设公司项目可行性研究报告
第一章
总
论
第一节
项目概况
一、 项目名称:****生态休闲山庄建设项目
二、 项目建设单位:****休闲山庄有限公司
三、 建设单位法人:***
四、 项目性质:新建
五、 项目建设地点 :***********镇
六、项目 建设规模及内容
****生态休闲山庄建设项目总用地面积为 838.25 亩,其中:259.25 亩为建设用地、水域面积 29 亩、其余 550 亩为保护性开发的林地和旱地,总建筑面积 17840平方米。项目按空间总体布局分为“一心三区”。即:一心:接待服务中心;三区:生态颐养区、大众娱乐区、农家生活体验区。各区域规模及具体建设内容如下:
1、接待服务中心
位于规划区的西南部,面积为 35 亩。该区域以“吸引眼球、先入为主”为理念,作为本旅游区重要的引景区、游客集散区和接待服务区,主要承担游客集散、旅游区管理、导游服务等功能。
建设内容:总建筑面积 2820 平方米,其中:游客服务中心大楼 1500 平方米、员工宿舍楼 1200 平方米、生态厕所 120 平方米。生态停车场 4000 平方米及旅游区主大门、绿色广场等。
2、生态颐养区
位于规划区东部山地区域,面积为 577.25 亩。区域以“生态养生、阳光颐养”为理念,充分利用区域的自身特点,引入运动、休闲、生态的概念,融合森林养生、康体保健、生态观光等功能,构建一个融游森林浴场、吸清新空气、沐灿烂阳光为一体的森林养生中心。为游客提供节奏变缓、放松自如、活动内容健康丰富、以及回归大自然,与大自然拥为一体的、温馨的度假休闲环境。
建设内容:总建筑面积 4680 平方米,其中:阳光瑜伽台休息厅 200 平方米、森林 SPA1200 平方米、森林木屋 3000 平方米、养生会所 1800 平方米、生态厕所80 平方米。户外瑜伽台 400 平方米、森林康体浴场、旅游区次入口及生态停车场1000 平方米等。同时,该区现有植被景观较为单一,在该区域主要进行大面积林相改造,进行植被的生态景观化,以期达到四季皆有景可观的动人景象。
3、大众娱乐区
位于规划区的西北部,临靠水库区域,面积为 50 亩。该区域以“快乐至上、欢笑飞扬”为宗旨,以水上娱乐为主题,打造一个大众娱乐天地。
建设内容:总建筑面积 1780 平方米,其中:休闲垂钓娱乐中心 600 平方米、水上乐园休息厅 800 平方米、生态厕所 80 平方米。芦苇凉亭 2 座、垂钓台 10 个、室外游泳池 2400 平方米及配套娱乐设施等。
4、农家生活体验区
位于本规划区的中部,面积为 176 亩(含亲情果园 40 亩、无公害蔬菜农场20 亩、生态养殖基地 101.5 亩、生态苗圃苑 6 亩)。该区域以“田园休闲、生态度假”为理念,融合田园养生、乡土体验等功能,构建一个生态化、娱乐化、情趣化、乡土化的农家生活体验乐园。
建设内容:总建筑面积 8560 平方米,其中:农家月光小屋 2000 平方米、乡村餐厅 1500 平方米、亲情果园休息厅 1500 平方米、管理用房 400 平方米、无公害蔬菜农场休息厅 800 平方米、管理用房 400 平方米、生态养殖基地栏舍 1000平方米、粪便发酵间 180 平方米、饲料仓库 200 平方米、水产养殖管理用房 400平方米、生态厕所 80 平方米。厌氧发酵池 200 立方米、沼液调蓄池 400 平方米、水产养殖池 6000 平方米及配套服务设施等。
5、公用设施工程
道路交通工程:车行道 1000 米、步行道 2000 米、游步道 6000 米,购置景区电瓶车 5 辆及生活物资车 1 辆。
给水工程:DN200 给水管 2000 米、DN120 给水管 3500 米,净化消毒设备 2套。
供电及通信、电视:购置变压器 4 台、埋地低压线路 5200 米,埋地通讯电缆3200 米、埋地电视电缆 3200 米。
6、环境保护工程
绿化美化:车行道绿化美化 1000 米,步行道绿化美化 2000 米,公共绿地117000 平方米,设置草坪灯、景观绿化灯共 800 盏。
环境卫生工程:垃圾中转站 2 座,垃圾清运车 2 辆,分类垃圾箱 120 个。
污水处理工程:地埋式污水处理设施 500立方米,DN300雨水管 2000米、DN200雨水管 3500 米、DN300 污水管 2000 米、DN200 污水管 3500 米、雨水检查井 184座、污水检查井 184 座、三级化粪池 4 个。
7、旅游安全保护工程:治安亭 4 座,安全标识警示牌 60 块,导游标志牌 90块,消防栓 45 个,灭火器 90 个。
七、项目建设目标
本项目利用***交通、区位、生态、文化等综合优势,立足于绿色环保,充分整合区域自然与人文资源,将项目地发展成为生态休闲、娱乐度假、观光旅游的绿色生态山庄;项目建成后将形成以生态休闲为主题,集森林保健、康体养生、生态游乐、乡村等多功能为一体的旅游区,形成“可览、可游、可居”的环境景观和集“自然—观赏—休闲—康乐”于一体的景观综合体。一方面可充分挖掘项目地潜在的旅游资源,促进当地旅游经济的快速发展;另一方面可为企业集团员工提供一个休闲去处,丰富员工精神文化生活,更好地服务于企业集团。
八、 项目 总 建设期限 :6 年(2011 年 3 月——2016 年 12 月)
九 、项目投资规模
本项目总投资为 5364.52 万元,其中工程费用为 4613.18 万元,工程建设其他费 426.55 万元(含土地租赁费用 138.14 万元),基本预备费 251.99 万元,铺底流动资金 72.80 万元。
十、资金筹措
本项目总投资 5364.52 万元,资金来源为:全部由项目单位自筹解决。
第二节
项目单位概况
****休闲山庄成立于 2009 年 11 月 12 日,法人代表:***,注册资本 50 万美元,经营范围:种植、养殖、休闲、旅游、酒店服务。为**有限公司下属全资子公司。**有限公司为法属萨摩亚外商投资企业,经过多年发展,企业已拥有员工1830 人,其中:美国亚利恩公司 30 人、东莞嘉鹏纺织有限公司 800 人、**嘉盛精密纺织有限公司 1000 人,企业集团实力雄厚。
第三节
可行性研究的过程与范围
一、研究过程
根据建设单位的要求,本公司于 2011 年 1 月开始组织工程技术人员通过现场踏勘和外业调查等工作对项目可行性研究报告编制所需资料进行收集和整理,并着手编制项目进行可行性研究报告。
二、研究范围
本报告根据国家、***、**市政府发展旅游产业的相关政策及《***城市发展总体规划》为依据,通过对项目必要性论证、外部建设条件评述、旅游资源现状、市场需求预测等方面的分析,科学地制定出项目规划布局及建设方案,并根据国家有关规定,编制了项目环境保护和项目初步的工程招标方案,在此基础上,提出项目建设工程投资估算并进行投资效益评价。
第四节
可行性研究报告编制依据
1、《中华人民共和国土地管理法》;
2、《中华人民共和国环境保护法》;
3、《旅游规划通则》;
4、《旅游资源分类、调查与评价》;
5、《旅游规划规范》;
6、《国务院关于加快发展旅游业的意见》;
7《**省旅游产业发展“十二五”规划纲要》;
8、《2011 年**省政府工作报告》;
9、《2011 年**市政府工作报告》;
10、《2011 年***政府工作报告》;
11、《投资项目可行研究指南》(2002 年);
12、《建设项目经济评价方法与参数》(第三版);
13、国家有关法规、设计规范;
14、项目业主单位提供的基础资料。
第五节
主要技术经济指标
主要技术经济指标表
序号
项
目
单位
数据
1
项目总用地面积
亩
838.25
2
项目总投资
万元
5364.52
2.1
其中:建设投资
万元
5291.72
2.2
流动资金
万元
72.80
3
资金来源
万元
5364.52
3.1
其中:企业自筹
万元
5364.52
4
年平均营业收入
万元
3693.15
5
年平均营业税金及附加
万元
199.43
6
年平均总成本费用
万元
2666.01
7
利润总额(年平均)
万元
827.72
8
年平均所得税
万元
206.93
9
投资利润率
%
15.43%
10
总投资收益率(ROI)
%
15.43%
11
项目资本金净利润率(ROE)
%
11.57%
12
全投资内部收益率(所得税后)
%
12.77%
13
全投资内部收益率(所得税前)
%
16.00%
14
全投资静态回收期(所得税后)
年
15.87
15
全投资静态回收期(所得税前)
年
11.79
16
全投资财务净现值(I=10%)(所得税后)
万元
829.34
17
全投资财务净现值(I=10%)(所得税前)
万元
1913.36
18
BEP(盈亏平衡点)
%
66.81%
第六节
结论与建议
一、结论
1、本项目为生态、休闲旅游建设项目,符合政府出台的各项关于促进旅游业发展规划和意见的指导精神,在《产业结构调整指导目录(2007 年本)》中属于鼓励类建设项目;
2、***近年来依托当地旅游资源优势,旅游业快速增长,有力地促进了地方经济发展,项目地供电、给排水、交通运输等各项建设条件已具备,为本项目建设奠定了良好的基础;
3、项目符合旅游市场所需,建成后市场需求巨大。近年来旅游的消费水平也逐年趋向于多样性、内容丰富、生态绿色的综合性旅游场所,未来随着旅游业越来越繁荣,人们的消费也越来越理性,旅游经营者如果仅仅让消费者停留在观赏的层面,已经无法满足消费者需求。本项目以生态、休闲、娱乐及旅游为主题而开发,因此符合旅游市场所需。
4、项目运营后年营业收入 3693.15 万元(计算年平均),年上交所得税金206.93 万元,利润总额(年平均)827.72 万元,税后内部收益率 12.77%>10%,税后财务净现值 829.34 万元,投资回收期 15.87 年,经济指标可行。
5、项目建成后能够扩大***旅游知名度,大幅增加***旅游接待能力,产生较好的经济效益和良好的社会效益。同时,项目的实施将有力地带动项目地旅游资源的有序开发和促旅游业的可持续发展,有利于推动***社会、经济的快速发展。
二、建议
1、项目设计应尽量结合利用现状地形进行,这样不仅能保持地形地物的原样性,且有利于节约工程造价,发挥出投资的最大效益;
2、建立严格的资金管理制度,为项目的顺利实施提供资金保证;严格按基本建设程序组织项目实施,对项目建设资金要专款专用;
3、项目前期应制订出详细的项目实施计划,加快项目建设工作,确保建设项目如期竣工;在项目建设实施过程中要加强工程建设质量的管理,要严格按有关规范和标准进行施工,确保工程质量及工期。
第二章
项 目建设背景和必要性
第一节
项目建设背景
生态休闲山庄是一种提供多层次、多内涵的场所,它是遵循生态学、生态经济学原理,运用系统工程方法,通过经济与生态良性循环,广泛利用农村空间、农业自然资源和人文资源,以市场经济为主导,现代科学技术为支撑,通过合理规划、设计、施工,建立具有农村生产、生态、生活合一的区域,实现农村经济高效、持续、协调发展的现代化农业生产体系,并与人们回归大自然的愿望、发展休闲度假旅游相结合,在实现高科技、高效益、集约化、市场化的现代经营活动的同时,达到美化环境,提供休闲旅游,形成农业与旅游项目、服务设施相配套的格局。
生态休闲山庄,是随着近年来都市生活水平和城市化程度的提高、以及人们环境意识的增强而逐渐出现的集科技示范、观光采摘、休闲度假于一体,经济效益、生态效益和社会效益相结合的综合庄园。生态休闲山庄是由最初的度假山庄发展到统一规划的集观光、休闲、娱乐为一体的有组织的庄园发展的高级形态。生态休闲山庄将生态、休闲、科普有机的结合在一起,同时,生态型、科普型、休闲型的生态休闲山庄的出现和存在,改变了传统农业仅专注于土地本身的大耕作农业的单一思想,客观的促进了旅游业和业的开发,有效的促进了城乡经济的快速发展。?
生态休闲山庄在我国兴起于 20 世纪 90 年代,随着城乡经济的快速发展,人们的收入不断增加,消费需求也在不断更新换代,加上积极宏观引导,及时推出了“黄金周”节假日,为城乡居民休闲消费提供时间保障,许多企业纷纷响应,加大投资力度,抓紧开发生态旅游资源,生态休闲山庄在我国取得了长足的发展。
我国东部沿海省份及时抓住机遇,大力发展生态农业旅游,已见成效。广东省已发展 80 多个生态休闲山庄,每年接待游客 400 多万,收入达 10 多亿,有力地带动了周边农民致富。
**位于**东部,总面积约 1360 平方公里,总人口约 28 万人,东与******交界,南和****接壤,西与***相邻,北连*****。县城秀谷镇距***市 150 公里,距**市 47 公里,距***市 48 公里,都有国道干线公路与之交通。全县 70%为丘陵地带,多红壤岗地。**气候温和,四季分明,雨水充沛,光照充足,历来以农业为主,山林矿产资源也很丰富。**文化积淀深厚,人才辈出。北宋出过神童方仲永,南宋理学三贤陆九渊兄弟更是驰名海内,其学人称“赣学”、“抚学”、“**之学”、“朱陆之辩”至今仍是哲学研究课题,对“象山文化”的挖掘、研究、分析,依然有一定的意义。其他如历史学家危素、天文学家吴佰宗、一代名医龚廷贤、抗倭名将傅良桥、文武全才周亮工,乾嘉学者蔡上翔、着名画家吴宏、徽班名伶米喜子等等,如群星璀璨,千古不灭。近代与当代**杰出人物亦不断涌现。**的宗教文化也是源远流长,史载马祖道一传教**,首站就是**。**很多寺庙就是始建于唐宋时代。疏山寺、白马寺名扬遐尔,禅宗“一花五叶”就有三大流派曹洞宗、临济宗、云门宗与**有密切关系。佛道共处也是**宗教的一个特色。史载龙虎山天师世家就有五代天师安葬在**,可见**道教渊源之深。**的雕版印书业更是辉耀**,对文化的传播和发展起到了巨大的作用。
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